Contratti
Revisione del contratto di locazione nei Paesi Bassi
I contratti di locazione olandesi sono scritti in linguaggio giuridico olandese, e certi proprietari contano sul fatto che gli expat non li leggano. Cauzioni sopra la soglia di legge, spese accessorie che coprono in silenzio ciò che non dovrebbero, contratti temporanei travestiti da permanenti, clausole penali che non reggerebbero mai davanti a un giudice. Dovrebbe sapere tutto questo prima di firmare, non dopo.
Esaminiamo il suo contratto riga per riga e le diamo un riassunto in parole chiare di ciò a cui sta aderendo, di ciò che è standard, di ciò che è negoziabile e di ciò che semplicemente non è ammesso dal diritto olandese delle locazioni. La tutela dell'inquilino nei Paesi Bassi è fra le più forti d'Europa, ma solo per gli inquilini che conoscono i propri diritti.
A chi si rivolge
- Expat in procinto di firmare il primo contratto di locazione olandese
- Inquilini a cui vengono chiesti cauzioni, oneri o clausole inusuali
- Affittuari con contratti a termine incerti su che cosa succeda alla scadenza
- Chiunque venga messo sotto pressione dal proprietario per firmare oggi
Che cosa verifichiamo e che cosa non possiamo fare
Il diritto olandese delle locazioni la tutela più di quanto la maggior parte dei nuovi arrivati immagini. Sapere quali tutele si applicano è tutto il gioco.
- Le cauzioni sono limitate a due mensilità di affitto base per i contratti firmati dal 1° luglio 2023.
- Dal 1° luglio 2024 la maggior parte delle nuove locazioni abitative deve essere a tempo indeterminato, con contratti a termine ammessi solo in situazioni definite.
- Le spese accessorie devono essere specificate e conguagliate ogni anno sui costi effettivi. Un'unica cifra forfettaria non è ammessa per la maggior parte delle locazioni.
- Gli oneri di agenzia non possono essere addebitati all'inquilino quando l'agente opera per il proprietario.
- Un affitto superiore al livello consentito dal sistema a punti può essere contestato alla Huurcommissie, nella maggior parte dei casi entro sei mesi dall'inizio della locazione.
- Esaminiamo i contratti e le spieghiamo la sua posizione. Siamo consulenti di relocation, non uno studio legale, e per i procedimenti la indirizziamo a un avvocato olandese esperto di locazioni di cui ci fidiamo.
Cosa è incluso
Revisione completa del contratto
Ogni clausola letta nell'originale olandese, confrontata con il diritto delle locazioni vigente e riassunta per lei in un inglese chiaro.
Verifica di cauzione e costi
Verifichiamo cauzione, spese accessorie, oneri di agenzia e livello dell'affitto rispetto a ciò che il diritto olandese consente davvero.
Tipo di contratto spiegato
A termine, a tempo indeterminato, clausola diplomatica: le spieghiamo esattamente che cosa significa il suo tipo di contratto per i suoi diritti di recesso e per quelli del proprietario.
Punti da negoziare
Un breve elenco di ciò su cui insistere e delle formule da usare, oppure lo solleviamo noi con il proprietario per lei.
Come funziona
- 01
Ci mandi la bozza
Ci invii il contratto via e-mail o WhatsApp nel momento in cui lo riceve.
- 02
Esaminiamo in fretta
Riceve rapidamente la nostra valutazione completa, perché sappiamo che in questo mercato i tempi per firmare sono stretti.
- 03
Firmi con sicurezza
Firma un contratto che capisce, con le clausole rischiose rimosse o rinegoziate.
Onorario per la revisione di un contratto di locazione
Investimento da 395 €
- Revisione completa del contratto e delle condizioni generali allegate
- L'affitto verificato con il sistema a punti olandese finché la finestra per opporsi è aperta
- Clausola diplomatica, cauzione, spese accessorie e preavviso spiegati per iscritto
- Singoli punti rinegoziati per suo conto con il proprietario o l'agenzia
Gli importi indicati corrispondono unicamente ai nostri onorari professionali e hanno valore indicativo. Le tasse amministrative (compresi i diritti di istruttoria dell'IND), l'IVA, i costi di legalizzazione e apostille, le traduzioni giurate, i diritti consolari e le spese di terzi non sono inclusi, salvo diversa indicazione espressa nella proposta.
Esaminiamo i contratti come specialisti del trasferimento, non come studio legale. Per le controversie legali vere la mettiamo in contatto con avvocati esperti di locazioni della nostra rete professionale, costruita in anni di lavoro accanto ad ambasciate e consolati.
Clausole che costano care più avanti
Quali clausole guardate per prime?
Opzioni di recesso e clausole diplomatiche, chi paga le piccole riparazioni, se la cauzione è restituibile entro un termine definito, formule di indicizzazione che superano l'inflazione, restrizioni all'iscrizione anagrafica presso l'indirizzo, stime delle spese accessorie fissate irrealisticamente basse e penali per recesso anticipato.
Posso iscrivermi all'anagrafe a questo indirizzo?
È la clausola che conta di più e quella più spesso esclusa in silenzio. Senza iscrizione non c'è BSN, né assicurazione sanitaria, né conto bancario, né corrispondenza sui permessi. Se il contratto lo vieta o tace, lo solleviamo prima che firmi e non dopo.
E se l'affitto è troppo alto per l'immobile?
Il sistema a punti olandese fissa un affitto massimo di legge per la maggior parte delle case in base a superficie, etichetta energetica, dotazioni e posizione. Dove l'affitto lo supera, la Huurcommissie può ridurlo, di norma su istanza presentata entro sei mesi dall'inizio della locazione. Lo segnaliamo durante la revisione, mentre la finestra è ancora aperta.
Quanto è rapida una revisione?
Normalmente entro un giorno lavorativo, e in giornata quando è sotto pressione per firmare. Un proprietario che insiste perché firmi entro un'ora sta applicando una tattica, non descrivendo una scadenza.
Domande frequenti
Quanto può essere alta legalmente una cauzione?
Per la maggior parte dei contratti firmati oggi la cauzione è limitata al doppio dell'affitto mensile base. Se un proprietario chiede di più, è un campanello d'allarme che affronteremo prima che lei paghi un centesimo.
Il mio contratto vieta l'iscrizione anagrafica all'indirizzo. È consentito?
No. Se vi abita legittimamente, ha diritto a iscriversi al comune, e una clausola che lo vieta è un segnale d'allarme sul proprietario. Lo trattiamo come una questione seria, poiché l'iscrizione è alla base del suo BSN e della sua assicurazione.
Che cosa significa arredato per il mio contratto e il mio affitto?
L'arredamento viene addebitato tramite le spese accessorie, che devono riflettere il valore reale di ciò che viene fornito. Verifichiamo che un divano vecchio non le costi un sovrapprezzo ogni mese e che l'inventario corrisponda a ciò che c'è davvero in casa.
Non lo firmi ancora
Ci mandi prima il contratto. Una revisione adesso costa meno di una clausola sbagliata poi.
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